Niam klar til flere danske erhvervelser med ny fond

I løbet af de sidste tre år er konkurrencen om ejendomme til salg i Danmark vokset. Med lavere afkast til følge har svenske Niam haft svært ved at få regnestykket til at gå op for at investere mere på den danske side af sundet. Men forventninger om lavere priser og en ny fond, der snart bliver lanceret, vil ifølge landechef Michael Berthelsen betyde flere opkøb for investeringsselskabet i fremtiden.

I april 2017 købte den svenske virksomhed Niam den danske virksomhed HD Ejendomme med en ejendomsportefølje til en værdi af ca. 4 milliarder danske kroner. I løbet af de næste par år solgte Niam de fleste kontorejendomme i porteføljen og tilføjede samtidig et større antal boligejendomme for at gøre porteføljen mere fokuseret både geografisk og segmentmæssigt. Boligejendomme udgjorde derefter næsten 95 % af porteføljen, som steg fra 2.000 til 6.000 boliger i perioden fra 2017 til 2020. I december 2020 solgte Niam den videreudviklede ejendomsportefølje til Heimstaden for 12,1 milliarder danske kroner.

– Timingen af videresalget af HD Ejendomme viste sig at være fantastisk, og det gav en god fortjeneste. Men det var også en god portefølje for Heimstaden. Jeg er sikker på, at de har tjent mange penge på den. Den havde et nettodriftsoverskud på en halv milliard om året, siger Michael Berthelsen, Niams danske landechef. 

Som investeringsselskab er Niam styret af fondenes levetid og sælger derfor ejendomme oftere end mange af de andre svenske selskaber, der opererer i Danmark: 

– Vi har fonde, der overlapper hinanden, så vi sælger og køber hele tiden, men i nogle perioder sælger vi mere, og i andre perioder køber vi mere. Som jeg ser det nu, er fokus i de kommende år på at investere, hvis de rigtige muligheder opstår, siger han.

Afkastet har været lavt på centrale placeringer

Den store interesse for danske ejendomme de seneste år og den øgede konkurrence fra blandt andet andre udenlandske investorer har betydet, at Niam ikke har investeret meget i typiske såkaldte core-ejendomme, der ligger centralt og har et lavt afkast. 

– Vi kan synes, at ejendommene er fantastiske, men med vores setup og det afkast, vi ønsker at generere, kan vi ikke deltage i udbudsprocessen, siger Michael Berthelsen. 

En løsning har været at udvide geografien i Danmark. 

– Men man skal være opmærksom på, at man tager en større risiko, når man bevæger sig ud geografisk, siger han.

Niams ejendom Copenhagen Business Park. Foto: News Øresund

Tror på prisnedsættelser i fremover

Niam foretog sit første danske opkøb i 2011 og var i stand til at udnytte nogle af de muligheder, som ejendomsmarkedet bød på efter finanskrisen. I den kommende periode tror han, at priserne vil falde, men med nogle forskelle i forhold til krisen i 2008-2010: 

– Jeg er helt sikker på, at der vil ske en prisjustering på markedet, men det kan tage tid for sælgerne at acceptere en lavere pris. Der er meget mere egenkapital på markedet i dag sammenlignet med den sidste krise for 15 år siden. Ejendomsselskaberne er velkonsoliderede i dag, og derfor vil der ikke være tvangssalg på samme måde. Markedet er mere stabilt, siger Michael Berthelsen. 

Han ser det danske ejendomsmarked som mere åbent i dag.

– Før finanskrisen var Danmark præget af lokale aktører, der handlede med hinanden. Ingen vidste, hvad prisniveauet var. Nu er der en helt anden gennemsigtighed med tilgængelige data og professionelle aktører, der ved, hvad markedsprisen er. Det er synligt for alle, og markedet er gennemskueligt, siger han.

Ejendomsporteføljen ser anderledes ud i dag

Niams danske ejendomsportefølje er i dag ca. 7 milliarder danske kroner værd. Dette er lavt sammenlignet med de investeringer, der er foretaget i de seneste ti år, og det er ikke helt repræsentativt for, hvad der er sket tidligere. 

– I løbet af ti eller tolv år har de største investeringer været i boliger. Men hvis man ser på vores portefølje i dag, udgør kontorerne lidt mere end halvdelen. Vi har bl.a. en stor hotel- og kontorejendom, Copenhagen Towers, i Ørestad. I dag ligger ca. 50 procent af porteføljen i København, men vi har fokuseret på områder både på Sjælland og i Jylland. -Grunden til, at porteføljen har ændret sig, er, at vi har solgt ejendomme, siger han.

Michael Berthelsen er positiv over for de kommende investeringsmuligheder for selskabets næste fond: 

– Når vi kommer ud af tågen og får justeret priserne, vil der komme gang i markedet igen. Jeg tror, at vi ved udgangen af 2023, vil se transaktioner igen, og så vil Niam være klar til at investere. Vores brede mandat gør os stærke nok til at kunne udnytte de muligheder, der opstår på markedet. 

Han tror først og fremmest, at der vil ske opkøb uden for København, og han ser butiksejendomme som et område, som de holder øje med. 

– Vi har ikke travlt, men mens afkastet er faldet inden for f.eks. logistik og boliger i de seneste år, har vi ikke set det samme fald inden for retail. Det betyder, at der kan være muligheder, men der er også store udfordringer, og mange mennesker er bange for, hvad der vil ske med e-handel.

Det danske marked er attraktivt, men vær opmærksom på forskellene

Valutaen og de gode finansieringsmuligheder er to grunde til, at det danske marked er attraktivt lige nu, mener Michael Berthelsen: 

– Finland og Danmark har en fordel i forhold til valutaen. Finland har euroen, og Danmark er bundet til euroen, mens Norge og Sverige har en valutakursrisiko, som internationale investorer er opmærksomme på. Den anden fordel er de attraktive finansieringsmuligheder, som den danske realkredit giver. Dette giver bedre muligheder for at fastlåse renten i en lang periode og fjerne udsving i renten. Så kan vi som ejendomsejere koncentrere os fuldt ud om investeringen, holde en lav vakance og udvikle ejendommen, siger han.

Han mener, at den nuværende økonomiske nedgang vil kunne mærkes mere i Sverige: 

– Sverige har flere industrivirksomheder, der risikerer at blive negativt påvirket af den økonomiske nedgang, mens Danmarks store virksomheder inden for f.eks. life science-sektoren ikke bliver påvirket i samme grad. Jeg tror derfor, at Danmark generelt vil komme lettere ud af den økonomiske nedtur, og at dette vil have en afsmittende effekt på ejendomsmarkedet.

En af de ting, der har overrasket Michael Berthelsen, siden han begyndte at arbejde i en svensk virksomhed, er forskellene mellem landene: 

– Man skal have en god forståelse for det gældende marked for at forstå reglerne i ejendomsbranchen. Der er f.eks. grundlæggende forskelle i den måde, hvorpå lejekontrakter for kontorer udformes i de forskellige lande. I Danmark har vi kontrakter, der løber ”indtil videre”, dvs. at lejeren bliver, indtil han/hun opsiger lejemålet. I Sverige er der faste datoer for genforhandling. Derfor tror jeg, at det er vigtigt at have en repræsentant i Danmark, hvis man vil klare sig godt.

(News Øresund – Jenny Andersson)

Niam

Investeringsselskab med hovedsæde i Stockholm, og et fokus på hele Norden, der snart lukker sin syvende fond og starter sin ottende. Bestanden i Danmark består i øjeblikket af 300.000 kvm, hvoraf lidt over halvdelen er kontorlokaler i København og resten er boliger. Ejendomsværdien i Danmark er ca. 7 milliarder DKK. Niam blev grundlagt i 1998, og den danske etablering blev gennemført i 2011. Virksomheden har i øjeblikket 12 medarbejdere i Danmark.

Dette interview har tidligere været publiceret i Øresundsinstituttets analyse: Ejendomsmarkedet – Svenske investeringer og ejerforhold i Danmark.