Nye kontorbygninger og skiftende efterspørgsel fører til øget tomgang i København

Tomgangen for kontorer i det centrale København er høj, tæt på 10 procent. Ændret efterspørgsel, hvor organisationer reducerer plads som følge af mere hjemmearbejde, og det hurtige byggeri med mange nye kvadratmeter har bidraget til udviklingen. Det mener Morten Jensen, adm. direktør i Newsec Danmark. Ifølge konsulentfirmaet forventes der i år en tilgang på næsten 160.000 nye kvadratmeter på kontormarkedet i København.

I første halvår af i år blev der færdiggjort 77.000 kvadratmeter nye kontorlokaler i København. Der forventes yderligere 81.000 kvadratmeter i anden halvdel af året. Samlet set svarer dette til en stigning på 3 procent i kontorudbuddet ifølge tal fra rådgiveren Newsec. Samtidig har efterspørgslen ændret sig som følge af coronapandemien og det øgede hjemmearbejde.

– Vi opfatter det som om, at lejerne er kommet frem til, at de ikke har brug for så meget plads som tidligere, og at de kan tilpasse antallet af kvadratmeter. De er blevet vant til at bruge digitale værktøjer, og at det er nemt at arbejde hjemmefra, siger Morten Jensen og fortsætter:

–  Samtidig er huslejeniveauet stabilt. Mange virksomheder har det godt, og der er god efterspørgsel efter lokaler. Ændringen er især mærkbar på sekundære lokationer og i ældre kontorbygninger, som ikke er tidssvarende.

Et af resultaterne er, at disse ejendomme bliver omdannet til andre formål end kontorer, og så primært til boliger eller hoteller, mener Morten Jensen. Et eksempel er Nordeas tidligere domicil, Ørkenfortet påChristianshavn, som er blevet omdannet til nyt 5-stjernet hotel, NH Collection Copenhagen.

Den ændrede efterspørgsel ser også ud til at påvirke, hvordan kontorerne indrettes.

– Trenden går i retning af mindre kontorer og væk fra storrumskontor tanken. Vi tænker mere over, hvordan vi interagerer med andre, og er mere bevidste om smittefare. Vi vil gerne have sociale elementer på arbejdspladsen, men vi vil også gerne kunne trække os og holde Teammøder uforstyrret. Der er behov for mere fleksibilitet, og det skal vi indrette os efter, siger han.

Postbyen, København. Foto: News Øresund

En anden forklaring på stigningen i antallet af ledige stillinger er investeringer i opførelse af nye kontorer.

– Der bliver hele tiden bygget nye kontorbygninger. Det ændrer efterspørgslen og påvirker også tomgangen, når udbuddet stiger. Samtidig er byggeriet på et normalt niveau. Det er tilfældet i København, vi har meget plads at bygge på. Det er ikke som i Stockholm, hvor man er begrænset. Fordi vi har meget jord, kan udbuddet hele tiden øges, og nu taler vi også om en helt ny stor ø i København – Lynetteholmen. Det betyder, at vi ikke kommer til at se en stor stigning i huslejeniveauet i København, siger Morten Jensen.

København har været og er stadig hot med hensyn til investeringer. Denne udvikling ser ud til at fortsætte, mener Morten Jensen. I første halvår i år var transaktionsvolumenet i København 22 milliarder kroner, hvilket er 53 procent højere end samme tidspunkt sidste år.

– 2020 var et godt investeringssår, og som det ser ud nu, vil 2021 overgå det. Efterspørgslen fortsætter, og der er mange transaktioner. Når man som investor skal placere penge, ser man på markedet. Der skal være stabilitet, både politisk og økonomisk. Det er i Danmark. Vi har håndteret coronapandemien godt, og der er en stabilitet og sikkerhed, som tiltrækker udenlandske investorer, siger han og fortsætter:

– Det er primært de udenlandske investorer, der bidrager til at presse priserne op. Danske investorer er lidt mere tilbageholdende med at byde på høje priser. Markedet er varmt, og derfor er de mere traditionelle og konservative investorer mere forsigtige.

Flere svenske ejendomsselskaber og investorer har også været aktive i Danmark i en årrække. Svenska Heimstaden stod blandt andet for den største transaktion i Danmark sidste år.

Generelt er der også stor efterspørgsel efter lager- og logistikejendomme samt boligejendomme.

– Vi ser fortsat faldende afkastningskrav på logistik og boliger, primært i København. Hvis vi ser på vores afkastkrav i Danmark sammenlignet med udlandet, f.eks. sammenlignet med Tyskland og Sverige for lager- og logistik, er de højere her. Boliger ses som en sikker investering, og der er altid behov for flere boliger i København, siger han.

Derimod er der stigende tomgang og faldende villighed til at betale husleje i detailhandelssegmentet.

– Det gælder generelt, men også på high street. Huslejeniveauet opleves som for højt, og markedet har brug for at finde et nyt niveau, siger Morten Jensen.

(News Øresund – Jenny Andersson)

Dette interview er lavet i forbindelse med analysen: Kontorsmarknaden i Öresund – byggprojekt och efterfrågan, som Øresundsinstituttet offentliggjorde i september 2021.